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Le droit de propriété est une notion fondamentale en matière du droit patrimonial. Il se décompose en deux droits primaires : celui d’user et de profiter des fruits d’un bien (usufruit), et celui d’en disposer (nue-propriété). Le cumul de ses deux droits est aussi appelé pleine propriété. C’est le mode de détention qui s’applique lorsque vous faites l’acquisition d’un bien. Le démembrement de propriété consiste à transmettre un seul de ses droits à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente) à une autre personne.
Qu’est-ce que le démembrement propriété ?
Le démembrement de propriété est le processus de séparation des droits de propriété (usufruit, nue-propriété) entre plusieurs personnes. Il est régi par les articles 578 et suivants du Code Civil.
Il existe 2 types de démembrement de propriété :
- le démembrement légal, provenant d’une succession,
- le démembrement conventionnel, provoqué par un acte volontaire du propriétaire (donations, testament).
Quel est l’intérêt du démembrement de propriété ?
Le principal intérêt du démembrement est de donner la propriété d’un bien. Et cela tout en conservant des droits et des prérogatives sur ce dernier.
L’exemple le plus courant est la donation avec réserve d’usufruit.
Le donateur peut ainsi transmettre un bien à ses héritiers tout en conservant l’usage. Et surtout la faculté de percevoir des revenus. Et faire profiter de ce droit à son conjoint grâce à l’usufruit successif.
Cela peut aussi bien concerner des biens meubles (contrat de capitalisation, compte titres…), que des biens immobiliers (résidence principale, SCPI…).
Cette donation comporte de nombreux avantages :
- le donateur conserve le droit de jouir du bien (droit d’usufruit) durant toute sa vie (droit viager). Toutefois, il est possible de vendre le bien en cas de besoin,
- les donataires profitent de droits de succession réduits. En effet, les droits de mutation seront à payer uniquement sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation.
Pour réaliser ce type d’opération, il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger l’acte de donation.
Quelle est la différence entre démembrement et indivision ?
Contrairement à l’indivision, les droits et obligations de chacun sont différents et clairement définis dans le cadre d’un démembrement de propriété.
Les nus-propriétaires acquièrent la propriété du bien. Ils ont pour charge d’en assurer la substance. Au décès de l’usufruitier, ils en récupéreront la pleine propriété.
Pendant que les usufruitiers possèdent le droit de jouissance ainsi que le droit d’en percevoir les fruits (plus values, revenus, loyers, produits). En contrepartie, ces derniers prennent à leur charge l’entretien du bien.
Vous souhaitez en savoir plus sur les droits et obligations de l’usufruitier, cliquez ici.
| Droits réels sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien (acquérir, vendre) | Oui | Oui | Non |
| Utiliser un bien (l’occuper) | Oui | Non | Oui |
| Percevoir les fruits issus du bien (percevoir les loyers) | Oui | Non | Oui |
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Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences et mon passé d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !