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L’indivision est une situation que beaucoup de familles connaissent, souvent sans bien en comprendre les implications. Que ce soit à la suite d’une succession, d’une donation, ou d’un achat en commun, l’indivision soulève des questions importantes. C’est un régime juridique courant mais souvent mal compris. Bien qu’elle offre des avantages, notamment en termes de partage des coûts et d’accès à la propriété, elle peut aussi être source de conflits. Pour éviter ces écueils, il est essentiel de bien comprendre les droits et obligations de chaque indivisaire et de mettre en place une gestion claire et concertée du bien indivis. En cas de désaccord persistant, des solutions existent pour sortir de l’indivision, que ce soit par un partage amiable ou judiciaire. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu’est l’indivision, comment elle fonctionne, et quelles sont les meilleures pratiques pour bien la gérer.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. En d’autres termes, chaque indivisaire (c’est-à-dire chaque propriétaire) possède une fraction de l’ensemble du bien, mais aucune partie spécifique de celui-ci.
Par exemple, si trois frères héritent d’une maison en indivision, chacun possède un tiers de l’ensemble du bien, sans qu’aucun ne puisse revendiquer une pièce ou une portion du terrain en particulier. On comprend vite qu’en cas de désaccord, la situation peut très rapidement s’envenimer.
Quand peut-on se retrouver indivision ?
L’indivision peut se produire dans diverses situations.
Le cas le plus courant est au cours d’une succession avec plusieurs héritiers légaux. Car lorsqu’un bien est hérité par plusieurs personnes, il est placé sous le régime de l’indivision jusqu’à ce que les héritiers décident de le vendre ou de le partager.
Mais ce n’est pas le seul cas de figure où un bien peut se retrouver en indivision. C’est aussi le cas dans le cadre d’un achat commun. Deux ou plusieurs personnes peuvent décider d’acheter un bien immobilier ensemble, par exemple un couple non marié, partenaires de PACS ou des amis, ce qui entraîne une situation d’indivision.
Même si c’est plus rare, les donations peuvent elles aussi déboucher sur une indivision dans le cas d’un bien donné à plusieurs personnes.
Comment fonctionne l’indivision ?
L’indivision fonctionne sur le principe de la copropriété. Chaque indivisaire a le droit de profiter du bien et de participer aux décisions qui le concernent. Toutefois, cette gestion commune peut parfois devenir complexe.
Les décisions concernant le bien doivent généralement être prises à l’unanimité des indivisaires, notamment les actes de disposition. Cela peut poser des problèmes si les avis divergent.
Les droits des indivisaires
Chaque indivisaire possède des prérogatives sur un bien indivis. Il peut faire valoir ses droits du moment que cela n’empêche pas les autres indivisaires d’en profiter.
Le principal droit est d’utiliser le bien pour son propre usage. Dans le cadre d’un bien immobilier, le plus simple est de mettre en place un planning d’utilisation en accord avec tous les indivisaires.
Le second droit fondamental est celui de percevoir les revenus. Si le bien génère des revenus (par exemple des loyers), ceux-ci sont partagés entre les indivisaires au prorata de leurs parts.
Nul n’est censé demeuré en indivision contre son gré. Pour cela, chaque indivisaire a le droit de vendre sa part. Ce dernier peut vendre ou céder sa part d’indivision à un tiers. Pour autant, les autres indivisaires ont un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils peuvent racheter cette part en priorité.
Droits spécifiques en cas de majorité renforcée
Pour simplifier la gestion et les risques de blocage, l’article 815-3 du Code Civil prévoit des droits spécifique sur les biens indivis en cas de majorité renforcée. Un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
- les actes d’administration relatifs aux biens indivis,
- donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration,
- vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision,
- conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal,
Pour que ces décision soient valables, les membres de la majorité sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Les obligations des indivisaires
En contrepartie de ces droits, chaque indivisaire a des obligations vis à vis de l’indivision comme la participation aux frais. Les indivisaires doivent contribuer aux frais de gestion et d’entretien du bien, proportionnellement à leurs parts.
Pour éviter les positions de blocage, chaque indivisaire a l’obligation de participer aux décisions décisions importantes, telles que la vente du bien ou la réalisation de travaux.
Comment faire pour sortir de l’indivision ?
L’indivision est souvent une situation temporaire, et les indivisaires peuvent décider de la quitter pour éviter des conflits potentiels.
Il existe plusieurs moyens de sortir de l’indivision :
- Le partage amiable : Les indivisaires peuvent convenir de diviser le bien ou de le vendre, puis de partager le produit de la vente.
- La vente de parts : Un indivisaire peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers (avec droit de préemption des autres indivisaires).
- Le partage judiciaire : Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord, l’un d’entre eux peut demander le partage judiciaire ou licitation. Le tribunal ordonnera alors soit la division du bien, soit sa vente aux enchères.
Les avantages et inconvénients
Avantages :
- Accès à la propriété : L’indivision permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien qu’elles n’auraient pas pu acheter seules.
- Un mécanisme simple à mettre en place :
- Partage des coûts : Les frais d’achat, d’entretien, et de gestion sont partagés entre les indivisaires.
Inconvénients :
- Conflits potentiels : Les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut entraîner des blocages si les indivisaires ne s’entendent pas.
- Difficulté de gestion : La gestion collective d’un bien peut s’avérer complexe et chronophage.
- Blocage des projets en cas de désaccord : Si un indivisaire refuse de vendre ou d’investir dans le bien, cela peut empêcher les autres de mener à bien certains projets.
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