Comment bien déclarer les revenus fonciers

Dès que l’on met en location un bien immobilier, on en perçoit des revenus. En fonction de la situation, ces revenus peuvent être de plusieurs natures :

revenus fonciers,
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
Bénéfices Non commerciaux (BNC).

Aujourd’hui, dans la majorité des cas, nous sommes face à des revenus fonciers. Je vous rappelle que cela concerne tous les biens nus mis en location.

Découvrez dans quel cadre les déclarer, ainsi que la manière pour le faire.

Quand sommes-nous face à des revenus fonciers

Dès lors que nous sommes face à un bien immobilier (terrain, appartement, maison) implanté sur le sol français mis en location, les revenus perçus devraient être des revenus fonciers. Pour en être certain, il faut respecter quelques conditions :

être face à un contribuable personne physique qui loue soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une société transparente (sociétés de copropriété, d’attribution) ou semi-transparente (relevant des articles 8 à 8 ter et leurs associés comme les SCI),
louer le bien nu quelque soit le locataire (personne physique ou morale) et son type d’imposition.

Les grands régimes fiscaux possibles

Afin de connaître le régime fiscal à appliquer, il faut connaître le niveau de revenu foncier brut (avant charges) encaissé l’année précédente. La notion d’encaissement est essentiel.

En dessous de 15 000 euro de revenus fonciers, le régime micro foncier

Le régime de base pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros dans l’année, c’est le régime micro qui est applicable de plein droit. La conséquence fiscale du régime micro foncier est l’application d’un abattement de 30% sur les revenus en substitution des charges réelles.

Le saviez vous ?

Cas d’exclusion du régime

Attention car le régime micro-foncier ne s’applique pas dans certains cas :

lorsque le contribuable perçoit uniquement des revenus fonciers provenant de parts de sociétés semi-transparentes. Il est possible de pour bénéficier du régime micro foncier si le contribuable perçoit par ailleurs des revenus fonciers provenant d’un immeuble détenu en direct. Ce mécanisme concerne notamment les SCPI,
lorsque le contribuable détient des immeubles bénéficiant d’une déduction d’impôt issue d’un dispositif fiscal (Périssol, Besson-neuf, De Robien, Borloo neuf…). Ce qui n’est pas le cas du dispositif Pinel.

Comment déclarer les revenus fonciers au micro foncier

Il n’y a rien de plus simple. Pas besoin de procéder à une déclaration complémentaire de revenus fonciers (formulaires 2044). Il suffit d’indiquer sur sa déclaration de revenu principale (formulaire 2042) dans la case 4 BE le montant du revenu foncier brut sans l’application de l’abattement forfaitaire. Le nom et l’adresse du locataire sera à déclarer dans la ligne en dessous. Si une partie des revenus proviennent d’une SCI, il faudra procéder en plus de cela à une déclaration complémentaire (2072).

Arrêt de l’acompte sur les revenus fonciers

Avec le prélèvement à la source, il est important de déclarer la fin de location au plus tôt pour stopper la mécanique de l’acompte. Vous avez la possibilité de l’indiquer lors de la déclaration de revenus en cochant la case 4 BN si vous ne percevez plus de revenus fonciers depuis le 31 décembre de l’année précédente. L’acompte dès lors stoppé pour l’année en cours.

Option au réel

Dans le cas où les charges sont importantes par rapport au revenu, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel. Il suffit pour cela de remplir une déclaration complémentaire (2044) en plus de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Si cette option est retenue par le contribuable, le régime réel sera appliqué durant 3 ans minimum. Pour rappel, le régime micro foncier et réel sont incompatibles pour une même déclaration !

Au delà de 15 000 euro de revenus fonciers, le régime réel s’applique

Lorsque les revenus fonciers bruts (avant application des charges) sont supérieurs au seuil du micro-foncier, l’ensemble de ces revenus est soumis au régime réel.

Comment déclarer les revenus fonciers au régime réel

Afin de renseigner les revenus fonciers au régime réel, le contribuable devra procéder à une déclaration formule 2044 (régime général) ou formule 2044 SPE (régime spécial) pour les biens profitant d’un régime de défiscalisation. Le détail de tous les revenus, charges déductibles, intérêts d’emprunt, nom et adresse des locataire… sera à indiquer de manière exhaustive.

Il ne faudra pas oublier de reporter les déficits des années antérieures.

Avec la déclaration en ligne, le report se fera automatiquement sur la déclaration principale, sauf si vous ne le souhaitez pas. Le report se fera pour le :

bénéfice en case 4 BA ,
déficit foncier reportable sur les bénéfices de même nature en case 4 BB,
déficit foncier reportable sur le revenu global en case 4 BC,
report du déficit foncier des années antérieures non encore imputés en case 4 BD.

Si une partie des revenus proviennent d’une SCI, il faudra procéder en plus de cela à une déclaration complémentaire (2072).

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