Si la crise immobilière entrainait une chute des prix

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Depuis de nombreux mois, le marché de l’immobilier est au coeur des préoccupations des propriétaires et des investisseurs. Dopée par les taux crédit historiquement bas, rien en semblait stopper la progression des prix des actifs immobiliers (appartements, immeubles, maisons et terrains). Mais depuis la fin de l’année 2019, les cygnes noirs s’accumulent pour donner lieu à une crise immobilière accentuée par le coronavirus. Découvrez les perspectives et les facteurs d’inquiétude qui réside sur les marchés de l’immobilier.

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Les principaux déclencheurs de cette crise immobilière

Une crise immobilière s’appuient sur des grands facteurs conjoncturels.

Le durcissement de l’accès au crédit pour les particuliers : l’élément majeur d’une longue crise immobilière

Depuis le 1er janvier 2020, la banque de France a demandé aux organismes bancaires installés en France de revoir leurs conditions d’accès au crédit immobilier. Là, où ces derniers avaient toute latitude à prêter selon des critères internes, le courrier du gouverneur a été clair : limiter au maximum le risque de crédit. Cela se traduit par un durcissement sur deux critères :

• le taux d’endettement des emprunteurs doit être inférieur à 33%,
• les revenus pris en compte pour le calcul du taux d’endettement sont pondérés en fonction de leur catégorie, notamment les revenus fonciers.

La conséquence de tout : rendre impossible tout nouveau projet immobilier, notamment d’investissement immobilier locatif, pour une très grande majorité de personnes. Cela rappelle de mauvais souvenirs. Comme un air de déjà vu connu de fin 2008 à début 2010 durant la crise des subprimes.

Le déficit des acheteurs par rapport au nombre de biens à vendre

L’immobilier est un somme de marchés majoritairement non cotés. Cela induit que la valorisation des biens qui les compose se fait en fonction de l’offre et de la demande. Moins vous avez de biens sur le marché et plus la valeur risque de monter. Tout dépend du nombre de clients désireux de procéder à des acquisitions immobilières. Le pire ennemi de l’investissement dans l’ancien est donc le marché de l’immobilier neuf. Contrairement aux idées reçues, la valeur de la « pierre » se trouve dans l’emplacement et la valeur du terrain (foncier). Une démonstration simple : pensez-vous qu’une maison identique vaille le même prix qu’elle soit située à Paris, Nice ou en Corrèze ?

Nous sommes dans un marché où les transactions deviennent de plus en plus complexes à dénouer.

Les vendeurs sont devenus de plus en plus gourmands sur les prix de leur bien. La raison majeure : les propriétaires veulent profiter de l’effet d’aubaine pour les acheteurs de la baisse du coût de financement. Pour une acquisition à crédit en 2020, dans la plupart des régions, le prix au mètre carré (frais de financement inclus) est inférieur à celui pratiqué en 2008 avant la crise des subprimes.

Les acheteurs sentant le marché immobilier se tendre ont tendance à faire des propositions de baisse de prix parfois agressives. La multiplication des diagnostics obligatoires leur aura donné des arguments pour faire pression sur le marché de l’ancien.

Le blocage des permis de construire pendant la période électorale

En politique locale, il existe un dicton qui dit qu’un maire qui construit est un maire battu. Et ce dicton se réalise dans la grande majorité des cas. Car autant la perspectives d’avoir plus d’habitants peut être séduisante pour une baisse de la taxe d’habitation et des taxes foncières.

Mais compte tenu des politiques du logement défendu par le gouvernement obligeant les maires à construire des logements sociaux dans leur commune, cela prend rapidement une autre tournure.

Pour toutes ces raisons, depuis le dernier trimestre 2019, le nombre de permis de construire et de mise en chantier a drastiquement chuté, entrainant une crise immobilière majeure dans le secteur du neuf. Si on ajoute à cela le coronavirus, nous aurons connu une année blanche pour la plupart des promoteurs sur le lancement des nouveaux programmes. Quelles en seront les conséquences économiques pour les investisseurs et propriétaires ?

Une recrudescence d’impayés provoqués par la crise sanitaire

Le coronavirus et les annonces du gouvernement ont été vues comme une aubaine pour bon nombre de locataires ou preneurs à bail.

Côté immobilier résidentiel

L’annonce de la prolongation de la trêve hivernale a accentuer le nombre d’impayés par les ménages. Les mauvais payeurs se sont sentis confortés dans leur choix avec :

• les tribunaux tournant au ralenti,
• les huissiers ayant du mal à assurer leurs activités,
• la paralysie de la poste notamment dans la distribution de lettres recommandées.

Côté immobilier commercial et tertiaire

Bon nombre d’entreprises et de commerces se sont retrouvés à l’arrêt avec des charges à honorer sans avoir de rentrées de chiffre d’affaires. Les entreprises qui étaient vu comme des locataires solides se sont retrouvées extrêmement fragilisées, voir plongées dans un état de précarité.

Cet abandon est peu probable venant des bailleurs. Car s’il avait lieu, sans changement de la doctrine fiscal, le propriétaire bailleur devrait payer de l’impôt foncier sur les loyers dont il aurait fait cadeau. Une situation qui peut sembler ubuesque mais pour le coup on ne peut plus réelle !

Les bailleurs ont été pris à partis, notamment par le gouvernement, pour participer à un effort de crise. L’objectif attendu : un abandon de loyers au profit des preneurs à bail.

Les impacts de la crise immobilière par segments de marché

L’immobilier comporte de nombreux segments de marché :

• résidentiel neuf,
• résidentiel ancien,
• entreprise (bureau, commerces, zone d’activité…),
• hotellerie,
• location meublée,
• pierre papier.

Les impacts de la crise sanitaire ne seront pas les mêmes selon les différents marché.

L’immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel constitue la grande majorité du patrimoine immobilier en France. On y retrouve aussi bien des biens de jouissance (résidence principale, résidence secondaire), que des biens destinés à la location.

La grande question est de savoir si l’immobilier parisien restera t’il encore une valeur sûre malgré les prix élevés ? Car oui, la crise immobilière peut même toucher le marché parisien !

Le marché résidentiel neuf en première ligne

Le marché résidentiel neuf en France est un marché singulier. Essentiellement soutenu par des mesures fiscales (frais d’acte réduits, loi Pinel, prêt à taux zéro, TVA réduite), on y retrouve essentiellement des primo-accédants et des investisseurs privés. L’enjeu majeur de ses aides : soutenir la rénovation du parc immobilier français notamment pour faire face aux enjeux environnementaux (réduction du taux de CO2).

Le secteur de l’immobilier résidentiel neuf est celui qui a été le premier à souffrir suite à une accumulation d’évènements :

• la chute des octrois de permis de construire par les maires,
• le durcissement des conditions de crédit immobilier pour les particuliers,
• les ralentissements et blocages de chantiers dus à la crise sanitaire.

Alors que la fin de l’année approche, nous ne constatons aucune amélioration à l’horizon. Un premier signe avant-coureur de fortes perturbations : le retour des rabais sur les prix de vente (jusqu’à 6 000 euros pour un bien) accordés par les promoteurs.

Aurons-nous une sortie de crise immobilière annonçant un retour à la normale pour la fin de l’année ? En tout cas, rien n’est moins sûr du côté des banques.

Le marché de l’ancien chahuté par les normes environnementales

Depuis de nombreuses années, l’immobilier ancien est pointé du doigt par les pouvoirs publics du fait de son caractère énergivores. La « vieille pierre » qui plait temps à nos concitoyens semble être un des premiers ennemis pour atteindre les objectifs fixés lors de la COP21 qui s’et tenue à Paris en 2015. A tel point que bon nombre de spécialistes annoncent à haute voix qu’il faudrait purement et simplement :

• remplacer toutes les habitations antérieures aux années 2000 par de l’immobilier neuf,
• abandonner l’immobilier individuel au profit de l’immobilier collectif.

Quels sont les impacts concernant l’immobilier ancien dans les prochaines années ?

La mise en place de nouvelles taxes environnementales similaires à ce qui a été mis en place dans le secteur de l’automobile. Le DPE octroyant une note énergétique au logement a été rendu obligatoire en 2006, sans conséquences pour le moment sur les ventes de biens immobiliers.

Gardez tout de même à l’esprit que Nicolas Hulot, avant son départ du gouvernement, avait émis l’idée d’une obligation de « remise en état énergétique » des vieux logements. Le non respect des travaux auraient engendré une lourde taxation forfaitaire pour le vendeur.

Logement collectif vs logement individuel

La crise du COVID 19 aura eu un effet majeur sur le marché immobilier résidentiel : rendre ses titres de noblesse aux maisons avec jardin et appartements disposant d’une grande terrasse.

Depuis des années, les appartements avaient le vent en poupe en terme de valeur immobilière comparativement aux maisons. Ces dernières souffraient de la nécessité d’un plus grand entretien à la charge des propriétaires. En copropriété, cette tâche étant dévolu au syndic de copropriété. Avec le confinement, les terrains et espaces extérieurs sont redevenus un critère prépondérant pour les acquéreurs, notamment dans le cadre de la résidence principale. A tel point que les agents immobiliers proches des grandes villes constatent une explosion des demandes de maisons individuelles à proximité des grandes agglomérations. Est-ce que ce que ce serait une opportunité pour profiter de la crise immobilière actuelle ?

L’immobilier d’entreprise

Depuis 1997, l’immobilier d’entreprise semblait à l’abri de la crise immobilière. Même la crise des subprimes n’avaient réussi à le mettre à mal. Le marché de l’immobilier d’entreprise apparaissait comme un véritable eldorado offrant de la visibilité sur les rendements et la valeur des biens. C’était sans compter sur les impacts d’une crise sanitaire sans précédent avec le COVID 19.

Les commerces aux bords du précipice

Le développement du e-commerce et des grandes surfaces fait souffrir le commerce depuis de nombreuses années. Le COVID 19 est un nouvel élément renforçant le déclin du secteur.

Les commerçants ont été en première ligne depuis le début de la crise sanitaire. Avec les fermetures administratives et la peur des espaces confinés, les recettes ont littéralement plongé. Cela a obligé les commerçants à massivement négocier des aménagements avec les propriétaires-bailleurs, voire même des demandes d’annulation pur et simple de loyers soutenues par le Ministère de l’Economie et des Finances. Un bras de fer qui pourrait avoir de lourdes conséquences sur l’immobilier commercial s’il était gagné par les commerçants entrainant :

• de grandes tensions baissières sur les loyers pour soutenir la filière en crise,
• un possible désamour des investisseurs pour le secteur.

Nous aurions une crise immobilière commerciale majeure entrainant un effondrement des prix des commerces et fonds de commerce.

Vers une mutation importante de l’immobilier de bureau

Dans le contexte actuel, l’immobilier de bureau va continuer sa mue. L’immobilier reste un poste de dépenses très important pour les entreprises. Pour autant, peu d’entre elles peuvent se permettre de ne pas avoir de locaux pour accueillir leurs collaborateurs.

La flexibilité et la modularité au détriment de l’adresse

A chaque changement de local, les dirigeants adoptent de nouvelles habitudes pour gérer la croissance de leur entreprise. On constate, que si l’on met à part l’aspect prestigieux des immeubles haussmanniens, l’immobilier de bureau se doit d’être :

• modulable et fonctionnel,
• peu gourmand financièrement en terme de charge,
• accompagné de services pour les entreprises locataires.

Autant dire que bon nombre de petites et moyennes surfaces de bureau vont devoir être réhabilitées en immobilier résidentiel, notamment à Paris. Tout ceci aura un impact important sur les prix de vente qui devront intégrer le coût des travaux.

A titre d’exemple, en 2012, j’ai eu l’occasion de partager avec mes associés de l’époque un logement dans le 16ème arrondissement pour y héberger nos activités. Le charme de l’haussmannien était bien présent. Pour autant, sur les 380 mètres carrés dont nous dispositions, plus de 30% de la surface était quasi inutilisable pour l’activité. Est-ce que cela vous semblerait encore économiquement viable dans le contexte actuel ?

Le développement du télétravail

Le confinement aura eu le mérite de démontrer qu’un employé pouvait travailler depuis son domicile avec un bon niveau de productivité. C’était loin d’être gagné si on en croyait les managers. Peut-être une crainte pour eux à moyen terme de perdre leur emploi ?

Qui dit télétravail, dit moins besoin de mètres carré de bureau : une mauvaise nouvelle pour les propriétaires !

La pierre papier pourrait-elle sortir indemne de la crise ?

Avec de plus en plus d’investisseurs associés, les SCPI sont au coeur de toutes les attentions. Majoritairement positionnés sur l’immobilier d’entreprise, les SCPI vont devoir faire face aux nouveaux enjeux des entreprises avec un argument de choc : leur puissance financière.

Car depuis de nombreuses années, la majorité des SCPI diversifiées ont focalisé leur stratégie d’investissement sur les grandes surfaces de bureau. Leur objectif :

• disposer d’espaces modulables,
• proposer des biens pour les grandes entreprises et administration afin de sécuriser les rendements locatifs.

Si on ajoute à cela les reports à nouveau importants dont disposent certaines SCPI bien gérées, tout laisse à croire qu’un certain nombre d’entre elles devraient passer cette crise immobilière avec uniquement des conséquences mineures.

L’hôtellerie face au problème de liquidité

Pour faire face à la concurrence (Airbnb) et aux exigences de plus en plus grandes des consommateurs, la grande majorité des hotels s’est lancée dans une politique de montée en gamme pour rester compétitives. Qui dit montée en gamme dit travaux qu’il a fallu bien financer.

Et dans un contexte où les recettes font défaut, comment va s’effectuer le remboursement de cette dette ?

Il suffit de regarder ce qui s’est passer avec le groupe Maranatha et ses investisseurs privés en espérant qu’un phénomène de plus grande ampleur ne se produise pas sur le secteur tout entier.

La location meublée, un marché aux multiples facettes

Lorsque on évoque la location meublée, on parle de tout une panoplie d’investissements dont le dénominateur commun est la fiscalité.

La location meublée de tourisme et tourisme d’affaires

Une nouvelle fois, ce devrait être le secteur qui devrait le moins bien se sortir de cette crise immobilière. Que vous ayez investi en résidence de services ou que vous louez un bien en direct, la cuvée 2020 devrait médiocre en terme de recettes. Le risque majeur pèse sur les investisseurs : un désengagement des gestionnaires des résidences de services provoquant soit une baisse importante des recettes, soit un remboursement de la TVA à l’administration fiscale.

Le marché de la location estudiantine

A moins d’une non reprise des cours à la rentrée prochaine ou d’une démocratisation de la formation à distance dans l’enseignement pour les jeunes, la location pour les étudiants a de beaux jours devant elle. L’offre de logement reste encore largement déficitaire par rapport à la demande. A tel point qu’encore aujourd’hui bon nombre d’étudiants sont obligés de se loger chez l’habitant. Une solution peut souhaitable pour tout le monde en période de pandémie !

Les résidences senior

Antichambre de l’EHPAD, la résidence senior risque d’être une des grandes perdantes de cette crise sanitaire. Destinée à des seniors valides désireux de profiter de prestations para-hôtelières, la pandémie risque de dissuader définitivement bon nombre de pensionnaires. A tel point que souvent, pour faire le plein, les gestionnaires de ce type de résidence doivent ouvrir leur établissement aux locations pour les étudiants ou au tourisme d’affaires…

Si on ajoute à cela les constructions de résidence par des promoteurs désireux de se séparer de terrains peu attractif pour l’immobilier résidentiel, la crise immobilière pour les résidences senior risque de durer un moment.

Une crise immobilière pour tous les secteurs mais qui devrait être limitée…

Nous avons choisi de vous mettre à disposition cette vidéo présentant de solide argument sur une reprise plus ou moins rapide du marché immobilier après la chute des prix.

Je tenais toute fois à nuancer les propos sur un retour rapide des investisseurs sur le marché immobilier. L’aspect psychologique est tellement fort en faveur de l’immobilier que rien ne semble ne pouvoir l’ébranler dans la tête des particuliers. Pour autant, faut-il encore qu’ils puissent acheter. Car la fiscalité étant de plus en plus dissuasive, l’investissement comptant en immobilier semble être devenu une hérésie économique.

Autrement dit la balle de la reprise est dans le camp des banques. Si les établissement prêteurs ne desserrent pas la bride sur les crédits immobiliers, les prix de l’immobilier pourraient plonger de manière durable. Surtout si les taux d’intérêts devaient dans le même temps augmenter…

La différence entre crise immobilière et crash immobilier

Un krach immobilier se matérialise par une forte diminution de la valeur vénale des biens immobiliers. Mais attention, car une simple baisse des prix de l’immobilier ne constitue pas à elle seule un crash immobilier. Cela peut être une simple crise immobilière.

Pour que l’on puisse parler de krach, il faut la conjonction de plusieurs évènements.

Le premier est un élément conjoncturel, juridique, financier ou politique qui vient perturber le marché de l’immobilier. Le plus célèbre est la remontée des taux de crédit immobilier ou la baisse des aides au logement. Ce dernier est de nature à créer de fortes tensions à la baisse sur les prix des biens.

Le second élément consiste en un déséquilibre important entre le nombre de vendeurs et d’acheteurs. Car pour que les prix de l’immobilier baissent, il faut que vous ayez plus de vendeurs de biens que d’acquéreurs.

Le troisième élément est quant à lui d’ordre psychologique. Il relève de la peur de perdre de l’argent qui poussent certains investisseurs immobiliers à se débarrasser de biens. En général, ce sont des investisseurs institutionnels très sensibles à la notion de performance. Voir même des investisseurs particuliers ayant déjà réalisés de grosses plus-values qui ne souhaitent pas les voir fondre comme neige au soleil. Ce sont ces ventes qui amplifient le mouvement de baisse des prix, faisant peser une lourde incertitude sur la durée du krach immobilier !

Est-il possible de détecter l’arrivée d’un crash immobilier ?

Tous les investisseurs immobiliers aimeraient avoir une boule de cristal pour savoir quand un krach immobilier va arriver. Car même si ce sont des évènements qui se produisent très rarement contrairement aux krachs boursiers, les krachs immobiliers sont d’une telle violence qu’il faut attendre parfois de très nombreuses années pour que le marché retrouve son niveau d’avant crise.

Mais rassurez-vous. Car comme pour un séisme, il existe des signes avant-coureur à un krach immobilier.

Gardez un oeil sur les principaux indicateurs immobiliers

Un investissement immobilier est une opération à risque. Et cela que l’on soit sur une opération d’investissement locatif ou d’achat-revente. L’important pour un investisseur est de les identifier pour pouvoir les suivre pendant toute la période de détention du bien.

Les conditions de financement

La grande majorité des projets immobiliers font appel au crédit. Par conséquent, les conditions de financement demeurent l’élément clef de soutien au marché immobilier.

Plus les conditions de crédit se durcissent, et plus le nombre d’acquéreurs diminuent au fil des refus de dossiers de financement. Ce phénomène s’amplifie avec l’impossibilité pour les banques de prêter au dessus des taux d’usure.

Et pour les autres qui restent finançables, la perte de pouvoir d’achat immobilier peut les amener à tout simplement reporter leur projet pour conserver une attractivité locative. Toute augmentation brutale des taux d’intérêts aura de très lourdes conséquences immédiates sur les transactions immobilières.

La plus grande crise de financement a eu lieu en 1987 avec de lourdes répercutions sur les marchés immobiliers, et plus particulièrement sur l’immobilier de bureau.

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Le niveau d’imposition sur l’immobilier

Un autre élément qui peut être extrêmement dissuasif sur le long terme est la fiscalité immobilière. Cela concerne aussi bien les taxes locales (taxe foncière, taxe d’habitation, Contribution Foncière des Entreprises), que les taxes nationales (Impôt sur la Fortune Immobilière, imposition sur les revenus fonciers, imposition sur la plus values immobilières, droits de succession).

Gardez à l’esprit qu’une grande partie des acquéreurs sont des personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif. Un changement de fiscalité peut mettre à mal la rentabilité de leur investissement les poussant à arbitrer vers des placements plus rentables sans aucun état d’âme !

L’attractivité du territoire

Un crash immobilier peut avoir une portée plus ou moins grande en fonction du contexte de marché. Celui-ci peut concerner tout le marché immobilier, des secteurs spécifiques, mais aussi une zone territoriale.

Dans ce dernier cas de figure, un évènement économique (délocalisation du plus gros employeur de la région) ou une nuisance (construction d’une autoroute) peuvent avoir un effet dramatique sur l’attractivité immobilière. Nous pouvons nous retrouver dans un cas de figure où la baisse des prix sera tellement violente et durable que les valeurs vénales peuvent ne jamais s’en relever !

Sachez aussi détecter et interpréter les signaux faibles annonceurs d’un krach immobilier

On trouve plusieurs types d’informations économiques et financières. La plus importante d’entre elle s’appelle les signaux faibles.

Un signal faible est une information qui semble à première vue anodine mais qui a de lourdes conséquences si elle venait à se vérifier. Ce sont elles qui peuvent faire gagner beaucoup d’argent à celles et ceux qui sont capables de les décoder !

Comment se prémunir des effets d’un krach immobilier ?

Les crashs immobiliers sont par nature difficilement prévisibles. Alors économisez votre argent et votre niveau de stress en refusant de vous jeter sur la première publication vous prédisant la fin du marché immobilier. Car je tiens tout de suite à vous rassurez. La grande majorité des investisseurs immobiliers ressortent indemnes des krachs immobiliers. La raison à cela est très simple : tant que vous n’avez pas à vendre votre bien pendant ces périodes de crise, vous ne perdez pas d’argent ! Vous en déduirez la recette miracle pour naviguer à travers les crises immobilières qui est de vous prémunir des risques qui vous contraindrait à devoir revendre vos biens rapidement.

Privilégiez l’emplacement à la rentabilité

La règle d’or en investissement immobilier est : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Car c’est lui qui fait toute la valeur d’un bien et son attractivité locative. Vous en doutez ?

Prenez 2 biens identiques, l’un dans une station balnéaire, et l’autre dans le même département 20 kilomètres dans les terres. A votre avis quel est celui qui vaudra le plus cher ?

L’emplacement est une notion qui peut être beaucoup plus fine. Car d’une rue à une autre les prix peuvent varier. Pas du simple au double. Mais les écarts de prix peuvent être significatifs.

Un bien qui se trouve dans un bassin d’emploi et proche de toutes les commodités est un bien attractif à la locatif. De même, vous n’aurez pas de mal à le revendre en cas de besoin. Le tout comme toujours est d’être raisonnable sur l’estimation du prix de vente.

Assurez-vous d’être en capacité de rembourser votre investissement

Il est fort probable que vous partiez sur une acquisition à crédit pour votre futur bien immobilier.

Le premier conseil que je puisse vous donner est de rester lucide sur votre capacité de remboursement. Car même si vous posséder le bien le plus attractif à la location, vous aurez à faire face à des périodes de vacance locative pendant la durée de votre investissement. La vacance moyenne sur un investissement locatif sur 15 ans est de 8 mois… Cela laisse à réfléchir.

Pour y faire face, vous pouvez soit prendre une assurance garantie locative si vous avez peur d’avoir une longue période de revenus, soit vous auto-assurer en plaçant plusieurs mois de loyers de côté. Cela vous coutera moins cher et vous permettra de posséder un capital en cas de besoin.

Se prémunir autant que faire se peut les aléas de la vie

Ils arrivent que des évènements majeurs vous poussent à revendre rapidement un bien immobilier : ce sont aléas de la vie.

Et cela qu’ils soient positifs, votre résidence principale devient trop petite suite à une future naissance, ou bien négatifs, par exemple avec le décès d’un des membres du foyer.

Limiter le risque juridique en cas d’investissement à 2

Si vous investissez à 2, que ce soit en couple ou avec des amis, vous devrez prendre en compte le risque de revente en cas de mésentente soudaine (séparation, divorce, besoin de liquidité d’un des investisseurs).

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut vous aider sur le sujet en encadrant les conditions de cession des parts de manière contractuelle à travers les statuts. Cela rendra notamment facile la revente des parts en s’exonérant d’un passage couteux chez le notaire !

Assurez-vous contre le risque de décès

Même si elle n’est obligatoire dans votre cas de figure, prenez tout de même une assurance emprunteur couvrant a minima le risque de décès. Ce risque est extrêmement bien couvert par ce type d’assurance. Il vous permettra d’anticiper les pertes de revenus surtout si vous investissez à 2.

Anticiper les problèmes de succession

Un patrimoine immobilier important peut se révéler être une véritable épée de Damoclès dans le cercle familial.

Si vous souhaitez éviter que votre famille se déchire à votre décès pour vendre une partie du patrimoine, vous devrez :

• bannir l’indivision immobilière au moment du partage des biens,
• prévoir le besoin de liquidité pour le paiement des droits de succession.

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