Pour un investisseur en immobilier locatif, le pire des risques encourus est d’avoir un locataire qui ne paye pas ses loyers. Car autant on peut remédier facilement à une absence de locataire (vacance locative), il est beaucoup plus complexe d’arriver à faire entendre raison à un locataire récalcitrant, surtout en période de trêve hivernale. Découvrez comment avec une simple assurance, la Garantie Loyers Impayés (GLI), vous pouvez continuer de dormir tranquille. Mais seulement sous certaines conditions…
Qu’est-ce que la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?
Comme son nom l’indique, l’assurance Loyers Impayés (GLI) est un contrat d’assurance facultatif que peut prendre les propriétaires bailleurs pour couvrir le risque de loyers impayés.
Le bail civil de location étant très protecteur pour le locataire, cette assurance permet au bailleur de continuer de percevoir des revenus en attendant un arrangement amiable ou contentieux avec son débiteur.
A ce titre, en plus des loyers impayés, la GLI peut couvrir :
- charges et taxes dues par le locataire. Selon le contrat souscrit, il peut exister une franchise pour chaque incident ainsi qu’un délai de carence non indemnisé,
- dégradations immobilières réalisées par le locataire si elles ne sont pas couvertes par un dépôt de garantie,
- départ prématuré du locataire, notamment en cas de décès,
- frais de procédure en cas d’action en justice ou d’expulsion (avocat), ainsi que les frais de recouvrement des loyers impayés (huissier). La GLI fonctionne à la manière d’un contrat de protection juridique
Où peut-on souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) ?
Si vous mettez votre bien en gestion locative auprès d’une agence ou du promoteur par exemple dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, le gestionnaire vous proposera une option dans son mandat comprenant une GLI.
La souscription de cette option restant facultative, vous avez la possibilité de choisir une solution alternative.
En effet, les banques et les assureurs proposent ce type de prestation dans leur large éventail de produits financiers.
Côté prix, les tarifs sont extrêmement variables d’une compagnie d’assurance à une autre. Le montant de la prime d’assurance est proportionnel au loyer.
Les prix oscilleront entre 1,98% du montant des loyers chez les moins chers pour dépasser les 4% chez certains assureurs. Mais attention, une assurance ne se juge pas uniquement par son tarif !
Toutes les assurances Loyers Impayés ne se valent pas !
Comme pour tout produit d’assurance, il faut vérifier attentivement le ratio prix et niveau de couverture en cas de sinistre.
Toutes les GLI sont loin d’être équivalentes en terme de tarifs, franchise, délais de carence, temps de prise en charge et conditions d’exclusions.
Vous retrouverez toutes les informations nécessaires dans la notice d’information et les conditions générales du contrat d’assurance.
Une assurance GLI loin d’être tout risque
Les assureurs étant des personnes prudentes, la mise en place d’une GLI nécessite le respect de conditions :
- le bien doit se trouver dans un secteur éligible par l’assureur. Ce dernier peut exclure des villes, des quartiers, voir des résidences dans les contrats qu’il propose. La raison : un taux de sinistralité (locataires ne payant pas leurs loyers) trop important sur la zone. Cela peut-être un indicateur d’interroger les assureurs avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien dans le cadre de projet d’investissements locatifs,
- la solvabilité du locataire au moment de la signature du bail de location.
Les critères de solvabilité du locataire
Normalement, tout propriétaire mettant en location un bien immobilier se doit de vérifier la solvabilité du locataire. Mais sur le sujet, les critères d’appréciation du risque peuvent varier.
Une situation professionnelle stable
Pour être considéré comme solvable, un locataire se doit de posséder une situation professionnelle stable :
- CDI avec la période d’essai révolue,
- CDD de longue durée (supérieure à 8 mois),
- entrepreneur ayant plusieurs années d’antériorité professionnelle…
Un niveau de ressource minimum
Le locataire doit posséder un niveau de revenus minimum eu égard au montant du loyer.
Pour être considéré comme solvable, un locataire doit posséder des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer et des charges. La condition de ressources s’évalue au jour de la signature du bail.
La situation du locataire peut évoluer par la suite sans remettre en cause la GLI.
Les pièces à demander à votre futur locataire
Pour évaluer les ressources du locataire, le propriétaire-bailleur doit impérativement demander des justificatifs avant la mise en place du bail.
Le but est de vérifier la solvabilité du futur locataire documents à l’appui.
La liste est variable en fonction de la situation de ce dernier.
A minima, il est important de demander :
- copie de la pièce d’identité (CNI, passeport, carte de séjour),
- contrat de travail et attestation de fin de période d’essai pour les salariés,
- justificatif des revenus professionnels (fiches de paie, attestatation du comptable pour les entrepreneurs),
- copie du dernier avis d’imposition.
En cas de caution, nous vous encourageons à demander la même liste de documents aux personnes garantes.
Si ce travail vous semble fastidieux, il serait peut-être temps de faire appel à un professionnel pour assurer la gestion locative de vos biens.
Les garanties complémentaires
Ce n’est pas parce que l’assureur ne vous le demande pas que vous ne devez pas demander des garanties complémentaires. Ces garanties sont naturellement compatibles avec l’assurance GLI. Dans un bail de location, il est possible de mettre en place des garanties contractuelles complémentaires. Ceci s’applique autant à un bail de location vide qu’à de la location meublée. Elle se divise en deux catégories :
- les cautions,
- les mises en garantie.
La caution solidaire
Une des garantie les plus connues dans un bail de location est la caution solidaire. Elle peut être mise en place avec une personne physique ou une personne morale.
Lorsque l’on pense caution solidaire, on imagine tout de suite le cas du locataire étudiant dont la famille (parents, grands parents) se porte garant.
La principe général : en cas de défaut de paiement du locataire, la personne caution est redevable de manière solidaire et illimitée du paiement du loyer en lieu et place de ce dernier.
Le bailleur pourra la faire jouer à tout moment en cas de loyers impayés, sans délai d’attente.
Caution et colocation
Dans le cas d’une colocation, il est possible de mettre en place une caution solidaire entre tous les locataires.
L’avantage pour le propriétaire : la responsabilisation de la colocation dans le paiement des loyers.
De cette manière, en cas de départ d’un colocataire, le loyer perçu par le propriétaire restera identique.
La quote part du colocataire partant sera pris en charge par les colocataires encore en place.
La mise en garantie
En plus d’un chèque de caution, le bailleur peut demander la mise en garantie de sommes d’argent par le locataire (cautionnement) sur un compte ou un placement financier sans risque, comme une assurance vie en fonds en euros.
En cas de non paiement par le locataire, le propriétaire peut demander la levée de la garantie pour compenser la perte.
Le montant de garantie dépend de la solvabilité du locataire et du montant du loyer. Elle peut représenter plusieurs années de loyers !
Le fonctionnement de la GLI
Pour activer la Garantie Loyers Impayés (GLI), le propriétaire assuré devra respecter les conditions imposées par l’assureur. Vous les retrouverez dans les conditions générales du contrat.
Le propriétaire devra envoyer un dossier à l’assureur de déclaration de sinistre reprenant :
- le bail ainsi que toutes les informations sur le locataire en terme de solvabilité,
- les relances adressées au locataire (mise en demeure) pour le paiement des loyers et des charges impayées.
Ce n’est qu’au delà du délai contractuel que l’assureur procèdera au remboursement des sommes. Ce remboursement se fera soit de manière rétroactive, soit à compter du délai de carence.
Remboursement par le locataire et prestation de l’assureur
Si votre locataire régularise tardivement les loyers après l’activation de la GLI, vous devez en avertir l’assureur et rembourser ce dernier des sommes correspondantes.
Gardez toujours en tête que le principe général d’une assurance est de couvrir un préjudice.
Elle ne peut en aucun cas constituer une source d’enrichissement !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !