La mécanique de plafond de loyer est apparu pour palier au manque criant de logement social en France. L’état n’arrivant pas à fournir suffisamment de logement, des avantages fiscaux ont été créé à des propriétaires privés pour développer le parc locatif intermédiaire, social et très social. Découvrons ensemble comment fonctionne la mécanique des plafonds de loyer.
Comment fonctionne le plafond de loyer ?
Parce que chaque situation est spécifique en fonction du revenu du locataire et de la zone géographique où se trouve le bien immobilier, le gouvernement a défini 2 critères pour définir le plafond de loyer sur un secteur :
- la notion de zone,
- le type de location en fonction de la situation du locataire.
Le zonage immobilier
Le principe du zonage immobilier : classer les villes par catégorie (zone) en fonction de la tension locative locale, notamment sur les prix des loyers.
La France a été découpé en 5 zones :
- la zone A Bis, qui comprend Paris et les communes les plus tendues d’Ile de France,
- la zone A, comprend principalement le reste de l’Ile de France, les grandes métropoles françaises hors Paris (Lyon, Marseille, Lille, Montpellier), la région PACA, la zone genevoise côté français,
- la zone B1, les grandes agglomérations françaises ainsi que les départements d’Outre-Mer,
- la zone B2, les villes de tailles moyennes de province,
- la zone C, le reste de la France.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le zonage immobilier en France, retrouvez notre article comprenant un fichier indiquant la zone commune par commune.
Le type de location
Afin d’apporter une réponse locative adaptée à la situation des locataires, le gouvernement a défini 3 catégorie locative d’aide aux personnes à bas revenus :
- le logement intermédiaire,
- le logement social,
- le logement très social.
Pour y avoir accès, le foyer fiscal des locataires doit respecter des plafonds de ressources qui peuvent dépendre de la zone où se trouve la location. Ces plafonds peuvent être révisés dans le temps.
La grille de plafond de loyer par zone
Plafonds de loyers mensuels par mètres carré en 2020
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B1 DOM | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer « intermédiaire » | 17,43 | 12,95 | 10,44 | 10,48 | 9,07 | 9,07 |
| Loyer « social’ | 12,19 | 9,38 | 8,08 | 8,08 | 7,76 | 7,20 |
| Loyer « très social » | 9,49 | 7,30 | 6,29 | 6,29 | 6,02 | 5,59 |
La surface retenue pour calculer le loyer effective est la surface utile du bien. Elle se calcule à partir de la surface habitable du bien, à laquelle il faut ajoutée la surface pondérée des annexes.
Des dérogations possibles au plafond de loyer
En fonction des situations sur un département, le Préfet de Police local à la possibilité de modifier le plafond de loyer à la baisse sur une commune donnée.
Attention tout de même à ne pas confondre avec les plafonds de loyers se mettant en place dans les grandes métropoles françaises qui eux concernent tous les types de logement.
Certains présidents d’agglomération souhaitent par ce biais procéder à un plafonnement global du marché de l’immobilier sur leur territoire.
Une information indispensable à connaître avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !