Guide pratique des SCPI : entre risques et rentabilité

Réaliser un bon investissement immobilier locatif peut s’avérer compliqué. Il faut tout d’abord définir le bon dispositif fiscal (nu, LMNP, Pinel…). La seconde étape consiste à sélectionner un type de bien à acquérir en fonction de l’emplacement choisi. Ensuite, il faudra mettre en place le montage financier adéquat et trouver un organisme bancaire pour financer l’opération. Une fois le bien acquis et livré, il restera à trouver un locataire, avec les risques et les soucis que cela peut causer (absence de locataire, loyers impayés). Vous vous sentez prêt à vous lancer dans l’aventure ? Se positionnant en alternative avantageuse, la Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) est un des véhicules de placements collectifs dédié aux investisseurs particuliers et professionnels.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Appelée aussi “Pierre Papier”, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement dont l’objet social est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier.

Elle sert de placement collectif pour des investisseurs privés ou institutionnels en quête de se constituer un patrimoine immobilier locatif.

Elles sont créées et gérées par des Sociétés de Gestion de Portefeuille.

A ce titre, elles sont dotées d’un statut particulier puisqu’elles sont autorisées à faire un appel public à l’épargne. Elles doivent impérativement obtenir le visa de l’Autorité des Marchés Financiers, bien qu’elles ne soient jamais cotées en bourse.

Sa commercialisation est elle aussi limitée. Puisque pour pouvoir en proposer, un professionnel devra disposer d’un des trois statuts suivants :

• Conseiller en Investissement Financier (CIF)
• Démarcheur bancaire et financier
• Prestataire de services d’investissement (PSI)

Mode de fonctionnement des SCPI

En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, elle leur remet des parts sociales de la dite société.

Il existe deux typologies de SCPI :

• les SCPI à capital fixe,
• les SCPI à capital variable.

Avec l’argent de la collecte, la société multiplie les acquisitions d’immeubles d’habitation, de bureau et/ou de commerce afin de diversifier les sources de revenu.

Les loyers perçus sont collectés par le Gestionnaire. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), ce dernier redistribue le résultat aux associés en proportion du nombre de parts qu’ils possèdent.

Ces revenus sont versés tous les trimestres et seront imposables au titre des revenus fonciers. Dans la gestion du parc, les actifs pas ou peu rentables seront liquidés au profit de nouveaux investissements jugés plus pertinents.

La société multiplie les biens à la location afin de diversifier les sources de revenus, réduisant ainsi les risques locatifs.

Les grandes familles de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI peuvent se regrouper en 3 grandes typologies :

• les SCPI de rendement (locaux d’entreprises et commerciaux, bureaux, entrepôts), composées d’immobilier d’entreprise bien plus rentable que l’immobilier résidentiel. L’objectif est de fournir des revenus réguliers aux investisseurs,
• les SCPI fiscales (investissement en immeubles d’habitation pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux),
• les SCPI de plus-values (valorisation des immeubles et création de déficit foncier).

Depuis quelques années, c’est devenu l’un des placements les plus appréciés des particuliers de part sa facilité de mise en place et de gestion.

Alors pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans un bien immobilier locatif ?

La mutualisation et diversification du risque

Investir dans l’immobilier à travers la SCPI permet de limiter le risque.

Car une Société Civile de Placement Immobilier est un produit collectif composé d’un ensemble d’actifs immobiliers répartis en grande majorité sur le territoire français. Les SCPI apportent une diversification géographique (Paris, région parisienne et province) et sectorielle (bureaux, commerces et/ou habitations).

Cette diversification est assurée par le gestionnaire financier. Elle permet une mutualisation du risque auprès de tous les investisseurs porteurs de parts.

Pour rappel, certaines SCPI dépassent le milliard d’euros d’investissement avec plus de 200 immeubles !

Quant à lui, le risque de liquidité reste similaire à celui d’un placement dans l’immobilier.

L’accessibilité à un patrimoine immobilier d’exception

La Société Civile de Placement Immobilier donne accès à la détention indirecte d’un patrimoine immobilier de bureau.

En direct, ces investissements ne sont accessibles qu’à partir plusieurs millions d’euros d’investissement et de lourdes contraintes administratives.

Ici, vous pourrez devenir propriétaire d’une partie de ce parc. Il suffit d’acheter des parts pour quelques centaines d’euros.

Une gestion entièrement déléguée

Les SCPI permettent de s’exonérer des contraintes propres à l’investissement locatif traditionnel, en l’occurrence la gestion locative du bien et des locataires, des frais afférents aux travaux, charges de copropriété ou des différentes taxes, comme la taxe foncière.

Des rentabilités élevées

Dans un contexte difficile pour les marchés action ou les fonds en euros des compagnies d’assurance, la SCPI affiche une rentabilité encore supérieure à 4% et des augmentations de valeur de parts.

Une opportunité intéressante d’investir dans l’immobilier avec des taux de rendement attractifs !

Une réglementation contraignante

En tant que produit financier de droit français, les SCPI sont naturellement soumises aux règles et aux contrôles de l’AMF.

L’Autorité des Marchés Financiers est un organisme public indépendant, doté de la personnalité morale et disposant d’une autonomie financière, qui a pour missions de veiller à la protection de l’épargne investie dans les instruments financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés d’instruments financiers.

Les SCPI de rendement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier dites « de rendement » ont pour objectif de distribuer des dividendes les plus élevés aux investisseurs. Ces rendements, malgré la crise financière sans précédent que nous avons connu, n’ont jamais fléchi en dessous des 3,5% nets de toute charge (hors fiscalité et prélèvements sociaux).

Elles sont considérées comme des « stars du marché immobilier » pour cette raison, là où dans le même temps l’immobilier traditionnel de grande qualité plafonne à moins de 2% de rentabilité nette de charges (hors fiscalité et prélèvements sociaux).

Un placement rentable

Pour obtenir ce type de rentabilité, elles sont uniquement composées de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, parcs d’activités…) dont le ticket d’entrée nécessite plusieurs millions d’euros pour procéder à ce type d’investissements immobiliers.

La rentabilité globale de ce type d’investissement se décompose en 2 composants :

• les loyers perçus reversés sous forme de dividendes de manière annuelle. Ils seront fiscalement considérés comme des revenus fonciers.
• la valeur du parc immobilier matérialisée par le prix de la part. Lors de la cession de parts, la plus value réalisée sera considérée comme la plus value immobilière.

Le montant des dividendes (taux de distribution) correspond à la totalité des loyers payés par les locataires auquel on déduit les frais de gestion prélevés par le gestionnaire. Ils sont dépendants de la qualité du parc immobilier (pouvant nécessiter plus ou moins de charges liées aux travaux et/ou remise aux normes éventuelles) ainsi que du taux d’occupation financière, correspondant au taux d’occupation du parc immobilier.

En tant de crises, les gestionnaires de ce type de SCPI préfèrent limiter l’augmentation du prix de la part pour préserver des dividendes élevés pour les nouveaux propriétaires de parts, les revalorisations ayant plutôt lieu en période de croissance économique.

Les SCPI fiscales

Les SCPI dites « fiscales » ont pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier tout en permettant à l’investisseur de défiscaliser.

On peut les regrouper en deux grandes catégories :

• les SCPI de déficits fonciers,
• les SCPI s’appuyant sur un dispositif fiscal tels que la loi Malraux , le Scellier ou la loi Pinel.

Les SCPI de déficit foncier

Ce type de SCPI repose sur le mécanisme du déficit foncier. Il permet d’imputer les charges ou travaux déductibles effectuées sur le parc immobilier sur l’imposition des propriétaires de parts.

Cette déduction est plafonnée à 10 700 euros par an par foyer fiscal. Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, raboté d’année en année par le législateur. L’économie peut même se cumuler avec d’autres investissements soumis au plafonnement.

L’inconvénient de ce type d’investissement repose sur le fait qu’il ne génère pas de revenus complémentaires.

L’investisseur va uniquement jouer sur le levier de la revalorisation du parc immobilier grâce aux travaux effectués pour en tirer une plus values à la revente.

Les SCPI s’appuyant sur une loi fiscale

Les SCPI s’appuyant sur une loi fiscale permettent aux propriétaires de parts de profiter des mêmes dispositifs fiscaux que la détention en directe tout en profitant de la diversification d’un parc immobilier sans se préoccuper de la gestion.

A ce jour, on peut retrouver dans cette catégorie :

• les SCPI Pinel
• les SCPI Malraux

Les SCPI de plus values

 Il existe une troisième typologie moins connue que les précédentes, en l’occurrence les SCPI de plus-value.

Basées sur des mécanismes d’acquisition minorant temporairement le prix des biens immobiliers qui la composent (acquisition en nue propriété, loi 48), ces placements jouent la carte de la plus values future, dès lors que les biens seront revenus dans le régime traditionnel.

Fiscalité des SCPI, qui paye l’impôt ?

L’objectif de ce véhicule de placement est la gestion d’un patrimoine immobilier dans le but d’en tirer le maximum de profit. Les gains pour l’épargnant peuvent être de deux types :

• la perception de revenus locatifs (loyers, prestations d’assurance, revenus des placements de trésorerie),
• les plus values issues de la vente des parts.

Ce sont des sociétés translucides. Cela signifie qu’elles ont une identité juridique propre, mais ne paye pas l’impôt sur les sociétés.

Pour autant, une imposition doit être acquittée à l’administration fiscale au titre de l’article 8 du CGI.

Ce seront les associés qui devront payer l’impôt en fonction de leur nature (IR ou IS). Car les associés peuvent aussi bien être des personnes physiques que des personnes morales.

Parce que nous sommes en présence d’une société, nous pouvons aussi nous retrouver face à un déficit côté revenus. Ces déficits redescendant au niveau de l’associé, une stratégie de défiscalisation pour être bâtie sur la mécanique du déficit foncier.

Attention tout de même, car tous les bénéfices sont soumis à l’impôt même ceux ne sont pas effectivement distribués (mise en réserve).

La fiscalité des SCPI sur les revenus

Les associés personne physique

Les revenus perçus par un associé personne physique sur imposé à l’impôt sur le revenu. Ce sera aux contribuables investisseurs de renseigner dans leur déclaration de revenus habituelle :

• les revenus immobiliers dans la partie des revenus fonciers (déclaration 2044),
• les revenus issus de la gestion de trésorerie dans la partie des revenus des capitaux mobiliers.

Particularité : si le contribuable ne tire des revenus fonciers provenant uniquement de parts de Société Civile de Placement Immobilier, il n’aura pas la possibilité de profiter du régime du microfoncier. Et même s’il est en dessous du plafond de revenus.

Si la société a généré des revenus issus de l’étranger, les associés doivent en plus de cela renseigner une déclaration 2072. La fiscalité de la SCPI sera en partie supportée dans ce cas par la société elle-même pour la quote part de revenus provenant de l’étranger.

Les associés personne morale

Si une personne morale détient des parts, elle devra en déclarer les revenus en fonction de sa nature.

Sociétés translucides

Dans le cas de sociétés translucide (SCI) propriétaire de parts, ce seront aux associés de reporter les revenus sur leurs déclarations fiscales.

On parlera de détention indirecte.

Sociétés commerciales ou sociétés patrimoniales à l’IS 

Si nous sommes face à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la SPCI viendront s’ajouter aux revenus financiers de la société. Ils seront eux aussi soumis à l’IS.

Les règles de l’amortissement comptable s’appliquent sur ce type de placement comme un bien immobilier. Et ceci que les parts aient été acquises en pleine propriété ou que la société n’ait acheté que l’usufruit.

Exception des immeubles détenus à l’étranger

Il réside une exception à ce grand principe due à la territorialité de l’impôt.

De part les règles de fiscalité internationales, il est prévu que l’impôt sur les revenus fonciers soit payable dans le pays où ce situe le bien.

Ces sociétés n’échappent pas à ce grand principe.

La fiscalité des SCPI sera donc dérogatoire pour les revenus de ces immeubles pour les associés. Une partie de l’impôt sera alors prélevée à la source par le gestionnaire.

Le reste des revenus sera fiscalisé selon les règles générales évoquées plus haut.

La fiscalité des SCPI sur les plus values

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits hybrides, mi-produit immobilier et mi-produit financier. Cela se matérialise notamment en terme de plus values.

Pour bien comprendre le mécanisme, il faut savoir de quelle plus values il s’agit. Les associés ne sont imposés sur les plus values au moment de la revente de leurs parts. Pour autant, le régime de taxation dépend une nouvelle fois du statut de l’associé.

Personne physique et société translucide

Parce que nous sommes sur des sociétés civiles à prépondérance immobilière, l’administration fiscale considère que nous sommes face à des plus values immobilières. Les mêmes règles sont applicables que pour la cession d’un bien immobilier traditionnel. Le contribuable aura le droit aux abattements pour durée de détention sur l’IR et les prélèvements sociaux.

Personne morale à l’IS

La cession de parts est considérée comme une cession de bien immobilier.

Fiscalité des SCPI dans le cadre de la revente des parts avant deux ans de détention

La partie amortie et les plus values économiques du produit de cession des parts seront taxées au régime de la plus values court terme.

Fiscalité des SCPI dans le cadre de la revente des parts au delà de deux ans

La fiscalité applicable sera alors celle des plus values court terme sur la partie amortie, et la plus value long terme sur la plus values économique du bien.

L’acquisition de SCPI dans un PEA, est-ce possible ?

Pour les personnes physiques, la fiscalité des dividendes des SCPI détenues en direct est celle des revenus fonciers. Du fait de cette fiscalité élevée, la tentation est forte de trouver une enveloppe fiscale favorable pour les héberger.

En tant que parts de société non cotée, les SCPI ne pourraient-elles pas être logées dans un Plan Epargne Actions (PEA) ? L’épargnant profiterait alors d’une exonération d’imposition sur les revenus et les plus values au delà de la cinquième année d’ouverture du plan.

La réponse se trouve à l’article L221-31 du Code Monétaire et Financier indiquant les conditions d’éligibilité des actifs au PEA. Dans sa volonté de favoriser l’actionnariat et la détention de titres pour les porteurs particulier, le législateur a prévu qu’un OPCVM devait être composé au minimum de 75% d’actions, de certificats d’investissement ou de parts de SARL.

La SCPI étant composée majoritairement de biens immobiliers en direct, cela exclut la possibilité de cumuler les avantages des SCPI et du PEA.

Fiscalité des SCPI sur la fortune immobilière (IFI)

La SCPI est une société contenant principalement de l’immobilier. A ce titre, les personnes physiques doivent comptabiliser cette quote part d’immobilier au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette comptabilisation est indépendante du mode de détention (directe, à travers une SCI, via un contrat d’assurance vie). Les personnes morales en sont exemptées.

La valeur à déclarer au titre de l’IFI est communiquée tous les ans par la Société de Gestion gestionnaire. Elle est représentative de la valeur du parc immobilier au 1er janvier de l’année.

Exception du au démembrement de propriété des parts

Dans le cadre de détention de parts en nue propriété et/ou d’usufruit, la taxation dépend du fait générateur du démembrement de propriété.

Démembrement conventionnel

Si vous êtes en face d’un démembrement effectuée par une acquisition ou une donation, seul l’usufruitier sera redevable de l’IFI. Il devra déclarer la valeur totale des parts auprès de l’administration fiscale.

Démembrement issu d’une succession

Si le démembrement de propriété provient d’une succession, chacun des propriétaires de droit devra déclarer sa quote part au titre de l’IFI. Afin de calculer la valeur de l’usufruit, il faudra se rapporter au barème fiscal issu de l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI).

Par déduction, on pourra connaître la valeur de la nue propriété par la suite.

Pour rappel :

valeur de la pleine propriété = valeur de l’usufruit + valeur de la nue propriété

(*) TOF : Taux d’Occupation Financière. Rapport entre le montant des loyers facturés + indemnités d’occupations facturés, et le montant des loyers dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

(**) DVM : dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n / prix de la part acquéreur moyen de l’année n.

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